Introduction : pourquoi acheter fait si peur ?
Acheter son logement, c'est souvent la décision financière la plus importante d'une vie. Pourtant, le processus reste flou pour beaucoup : combien faut-il avoir de côté ? Quelle banque ? C'est quoi un « compromis » ? Que fait vraiment le notaire ?
Bonne nouvelle : chaque étape est logique et se suit dans un ordre précis. Ce guide vous explique tout, du premier euro épargné jusqu'au trousseau de clés remis en main propre.
Étape 1 — Définir votre budget réel
Avant de regarder des annonces, il faut poser les chiffres sur la table. Votre budget d'achat se compose de deux grandes parties :
- Votre apport personnel : la somme que vous avez déjà économisée (Livret A, Livret d'Épargne Populaire, PEL…).
- Le crédit immobilier : l'argent que la banque accepte de vous prêter.
À ces deux montants, il faut toujours ajouter les frais qui viennent en plus du prix du bien (voir étape 4). Beaucoup d'acheteurs l'oublient et se retrouvent à court.
Étape 2 — Comprendre la capacité d'emprunt et le taux d'endettement
La banque ne vous prête pas autant qu'elle veut. Elle suit des règles fixées par le HCSF (Haut Conseil de Stabilité Financière), le régulateur financier français.
La règle principale : votre taux d'endettement (c'est-à-dire la part de vos revenus qui sert à rembourser tous vos crédits en cours) ne doit pas dépasser 35 % de vos revenus nets, assurance de prêt incluse. Cette limite est fixée par les normes HCSF applicables depuis 2022 et reconduites en 2026.
Exemple concret : vous gagnez 2 800 € nets par mois. 35 % de 2 800 € = 980 €. Vous ne pouvez donc pas rembourser plus de 980 € de crédit par mois, tous prêts confondus. Si vous remboursez déjà 200 € d'un crédit auto, il ne vous reste que 780 € de capacité de remboursement pour votre prêt immobilier.
La durée maximale du prêt est généralement fixée à 25 ans (27 ans dans certains cas spécifiques, notamment pour les achats en VEFA — Vente en l'État Futur d'Achèvement, c'est-à-dire un logement neuf acheté sur plan), selon les normes du HCSF applicables en 2026.
Étape 3 — L'apport personnel : combien faut-il vraiment ?
L'apport personnel, c'est la somme que vous injectez vous-même dans l'achat, sans passer par la banque. Il rassure le prêteur : vous avez su épargner, vous êtes sérieux.
En pratique, les banques demandent généralement un apport minimum correspondant aux frais de notaire (entre 7 % et 8 % du prix dans l'ancien, entre 2 % et 3 % dans le neuf). Certains établissements peuvent accepter moins, d'autres en demandent davantage selon votre profil.
Exemple : vous achetez un appartement ancien à 200 000 €. Les frais de notaire représentent environ 8 %, soit 16 000 €. Un apport minimal de 16 000 € couvre ces frais. Disposer d'un apport plus élevé peut, selon votre profil et la politique de l'établissement, permettre d'accéder à des conditions de crédit différentes (à vérifier selon votre situation).
Il existe aussi des aides qui peuvent compléter votre apport, notamment le PTZ (Prêt à Taux Zéro), un prêt sans intérêts accordé sous conditions de ressources pour les primo-accédants (personnes qui n'ont pas été propriétaires de leur résidence principale au cours des deux dernières années). En 2026, le PTZ a été étendu à l'ensemble du territoire pour les logements neufs collectifs (appartements) ; en revanche, les maisons individuelles neuves n'y sont plus éligibles. Les conditions exactes d'éligibilité (zone, ressources, type de bien) sont susceptibles d'évoluer : consultez les conditions officielles sur le site de l'ANIL ou sur service-public.fr.
Étape 4 — Les frais de notaire : ce que vous allez vraiment payer
Le notaire est un officier public nommé par l'État. Il authentifie la vente, protège l'acheteur et le vendeur, et collecte plusieurs taxes pour le compte de l'État. Ce qu'on appelle communément « frais de notaire » recouvre en réalité trois choses :
- Les droits de mutation (les taxes reversées à l'État et aux collectivités locales) : c'est la part la plus importante, environ 5,80 % du prix dans l'ancien. Depuis 2025, certains départements sont autorisés à appliquer un taux légèrement supérieur ; le montant exact dépend donc du département où se situe le bien.
- Les débours : les frais avancés par le notaire pour obtenir des documents (certificats, extraits du cadastre…).
- Les honoraires du notaire : sa rémunération propre, fixée par décret, soit environ 1 % du prix de vente.
| Type de bien | Frais de notaire estimés | Exemple pour 200 000 € |
|---|---|---|
| Logement ancien | 7 % à 8 % du prix | 14 000 € à 16 000 € |
| Logement neuf (VEFA) | 2 % à 3 % du prix | 4 000 € à 6 000 € |
Ces frais sont payés le jour de la signature de l'acte définitif. Ils ne sont pas négociables dans leur grande majorité car ils sont fixés par la loi. Vous pouvez estimer leur montant précis grâce aux simulateurs mis à disposition sur le site notaires.fr.
Étape 5 — Trouver le bien et signer le compromis
Une fois votre budget défini, vous visitez des biens. Quand vous en trouvez un qui vous convient et que le vendeur accepte votre offre, on signe un compromis de vente (ou une promesse de vente).
C'est un contrat préliminaire qui engage les deux parties : le vendeur s'engage à vous vendre, vous vous engagez à acheter — sous réserve d'obtenir votre financement. C'est ce qu'on appelle une condition suspensive : si la banque refuse votre prêt, vous récupérez votre dépôt de garantie (en général 5 % à 10 % du prix versés à la signature du compromis) et la vente est annulée sans pénalité pour vous.
Après la signature du compromis, vous disposez d'un délai légal de rétractation de 10 jours pendant lequel vous pouvez changer d'avis sans frais ni justification (délai légal issu de la loi ALUR de 2014, codifié à l'article L.271-1 du Code de la construction et de l'habitation, applicable à tout acheteur non professionnel). Passé ce délai, vous avez généralement 45 à 60 jours pour obtenir votre offre de prêt bancaire.
Étape 6 — Obtenir votre crédit immobilier
Pendant les semaines qui suivent le compromis, vous déposez votre dossier auprès de plusieurs banques (ou via un courtier en crédit immobilier, qui fait cette démarche pour vous). La banque analyse :
- Vos revenus et leur stabilité (CDI, fonctionnaire, indépendant…)
- Votre apport
- Votre taux d'endettement
- Votre comportement bancaire (découverts, incidents…)
Si elle accepte, elle vous envoie une offre de prêt par courrier. La loi vous impose un délai de réflexion obligatoire de 10 jours avant de pouvoir la signer et la renvoyer. Ce délai existe pour vous protéger.
Le prêt inclut toujours une assurance emprunteur (assurance qui rembourse le crédit en cas de décès, d'invalidité ou d'incapacité). Vous pouvez choisir l'assurance proposée par la banque ou en souscrire une autre, souvent moins chère, auprès d'un assureur externe : c'est ce qu'on appelle la délégation d'assurance, un droit garanti par la loi Lemoine depuis 2022.
Étape 7 — La signature de l'acte authentique chez le notaire
Une fois l'offre de prêt signée, la banque libère les fonds vers le notaire. Environ 3 mois après le compromis, vous vous retrouvez chez le notaire pour signer l'acte authentique de vente : le document officiel qui transfère la propriété du vendeur vers vous.
Ce jour-là, vous payez :
- Le prix du bien (via les fonds prêtés par la banque + votre apport)
- Les frais de notaire
- Les éventuels frais d'agence immobilière (si l'agence est à la charge de l'acheteur)
À la fin de la signature, le notaire vous remet les clés. Vous êtes propriétaire.
Pour qui est l'achat immobilier ? Questions fréquentes
Peut-on acheter sans apport ? C'est rare mais possible, notamment pour les jeunes en CDI avec des revenus solides. Cela dépend entièrement du profil et de la politique de chaque banque. Il n'existe pas de règle universelle.
Faut-il passer par un courtier ? Un courtier en crédit immobilier compare les offres de nombreuses banques et peut permettre de gagner du temps et d'explorer des conditions différentes selon les établissements. Son service est parfois gratuit pour l'emprunteur (rémunéré par la banque). Ce n'est pas obligatoire, mais peut être utile.
Location ou achat : lequel est plus avantageux ? Cela dépend de votre situation personnelle, de la durée pendant laquelle vous comptez rester dans le logement, de la zone géographique et des prix locaux. Il n'y a pas de réponse universelle. L'ANIL et la Banque de France proposent des outils gratuits pour comparer les deux options selon votre cas.
- Le taux d'endettement maximum est de 35 % de vos revenus nets, assurance incluse.
- Les frais de notaire représentent 7 à 8 % du prix dans l'ancien, 2 à 3 % dans le neuf.
- Après la signature du compromis, vous avez 10 jours pour vous rétracter sans frais.
- Après réception de l'offre de prêt, vous devez attendre 10 jours avant de la signer.
- Le PTZ peut aider les primo-accédants à compléter leur financement, sous conditions de ressources et selon le type de bien (à vérifier selon votre situation sur service-public.fr).
5 étapes concrètes pour avancer
- Calculez votre apport disponible : faites le point sur tous vos livrets et comptes épargne. Réservez une épargne de précaution (idéalement 3 mois de revenus) que vous ne toucherez pas.
- Estimez votre capacité d'emprunt : calculez 35 % de vos revenus nets mensuels, déduisez vos crédits en cours, vous obtenez votre mensualité maximale. Des simulateurs gratuits sont disponibles sur anil.org.
- Vérifiez si vous êtes éligible au PTZ : consultez les conditions de ressources et de zone géographique sur service-public.fr ou anil.org.
- Estimez les frais de notaire avant de fixer votre budget bien : utilisez le simulateur officiel sur notaires.fr.
- Consultez un professionnel agréé (conseiller bancaire, courtier en crédit, notaire ou conseiller en gestion de patrimoine enregistré à l'ORIAS — Organisme pour le Registre des Intermédiaires en Assurance, Banque et Finance) avant toute décision. Chaque situation est différente.