Introduction
La loi Climat et Résilience du 22 août 2021 a gravé dans le marbre un calendrier progressif d'interdictions de mise en location des logements énergivores. Après les logements les plus énergivores (consommation supérieure à 450 kWh/m²/an) soumis à gel des loyers depuis le 1er janvier 2023, puis les G interdits depuis le 1er janvier 2025, c'est au tour des logements F d'être visés : ils ne pourront plus être proposés à la location à partir du 1er janvier 2028. Les E suivront au 1er janvier 2034.
Nous sommes au 11 mai 2026. Il reste moins de 20 mois avant l'échéance F. Ce délai semble long, mais les délais de travaux, d'obtention d'aides et de passage de diagnostics peuvent facilement dépasser 12 à 18 mois. Agir dès maintenant n'est pas une option : c'est une nécessité.
Calendrier
La loi Climat et Résilience établit un calendrier en trois vagues successives d'interdictions de mise en location :
| Classe DPE | Date d'interdiction | Statut (au 11/05/2026) |
|---|---|---|
| G+ (> 450 kWh ep/m²/an) | 1er janvier 2023 | ✅ Acquis — gel des loyers applicable |
| G (≥ 420 kWh ep/m²/an) | 1er janvier 2025 | ✅ Acquis — interdiction de nouvelles locations et renouvellements |
| F (330 à 420 kWh ep/m²/an) | 1er janvier 2028 | ⏳ À venir — moins de 20 mois |
| E (250 à 330 kWh ep/m²/an) | 1er janvier 2034 | ⏳ À venir — 7,5 ans |
Ce que signifie concrètement l'interdiction en 2028
À partir du 1er janvier 2028, un logement classé F ne pourra plus faire l'objet :
- D'un nouveau contrat de location (bail entrant, changement de locataire).
- D'un renouvellement tacite ou exprès du bail en cours.
- D'une reconduction de bail meublé ou nu.
Un propriétaire dont le bail en cours arrive à échéance après le 1er janvier 2028 ne pourra pas le renouveler si le logement est toujours classé F à cette date.
Qui est concerné
Propriétaires concernés
- Tout bailleur privé (personne physique ou SCI) mettant en location un logement classé F au DPE actuel.
- Propriétaires dont le bail arrive à renouvellement à partir du 1er janvier 2028.
- Propriétaires souhaitant mettre en location un bien F pour la première fois après cette date.
- Propriétaires en location meublée (LMNP/LMP) : l'interdiction s'applique également aux meublés.
Propriétaires non concernés (exceptions légales)
- Logements situés dans des bâtiments à contraintes architecturales particulières où les travaux sont techniquement impossibles (sous réserve de justificatifs solides).
- Logements dont le bail en cours ne sera pas renouvelé avant le 1er janvier 2028 (les baux en cours d'exécution ne sont pas résiliés de plein droit).
- Logements de vacances saisonniers (locations touristiques courte durée, hors résidence principale).
- Logements dont la surface est inférieure à 12 m² sous certaines conditions.
Stratégies de rénovation : quels travaux pour sortir de F ?
Comprendre les seuils à atteindre
Un logement classé F affiche une consommation d'énergie primaire comprise entre 330 et 420 kWh ep/m²/an. Pour passer en classe E, il faut descendre sous les 330 kWh ep/m²/an ; pour viser D, sous 250 kWh ep/m²/an.
Il est fortement recommandé de viser au minimum la classe D, voire C, pour anticiper l'échéance 2034 des E et éviter un second cycle de travaux coûteux.
Les travaux les plus efficaces par ordre de priorité
| Type de travaux | Gain énergétique estimé | Coût moyen (logement ~60 m²) |
|---|---|---|
| Isolation des combles perdus | 25 à 30 % de la consommation | 2 000 € à 5 000 € |
| Isolation des murs par l'extérieur (ITE) | 20 à 25 % | 10 000 € à 20 000 € |
| Remplacement chaudière fioul/gaz par pompe à chaleur air/eau | 30 à 50 % | 8 000 € à 15 000 € |
| Remplacement fenêtres simple vitrage par double vitrage | 10 à 15 % | 3 000 € à 8 000 € |
| Isolation plancher bas | 7 à 10 % | 2 000 € à 6 000 € |
L'approche « geste par geste » ou rénovation globale ?
Pour les logements F, un ou deux gestes ciblés (combles + chauffage, par exemple) peuvent suffire à passer en D. Cependant, MaPrimeRénov' 2026 favorise les rénovations d'ampleur (au moins 2 sauts de classes DPE) avec des bonus spécifiques. Une rénovation globale coûte plus cher mais maximise les aides et sécurise l'avenir jusqu'en 2034.
Aides financières disponibles en 2026
MaPrimeRénov' — volet rénovation par geste
En 2026, MaPrimeRénov' reste accessible pour les travaux isolés :
- Isolation des combles : jusqu'à 75 €/m² pour les ménages modestes (profil « bleu »).
- Pompe à chaleur air/eau : jusqu'à 4 000 € de prime selon les revenus.
- Fenêtres : aide limitée, soumise à conditions.
Les propriétaires bailleurs peuvent bénéficier de MaPrimeRénov' à condition que le logement soit la résidence principale du locataire et que les revenus du locataire soient pris en compte pour déterminer le niveau de prime.
MaPrimeRénov' — volet rénovation d'ampleur
Ce volet couvre les projets permettant de gagner au moins 2 classes DPE. Les taux de financement peuvent atteindre 50 à 70 % du montant des travaux (plafond de dépenses éligibles : 70 000 € (à confirmer)). Un accompagnateur Rénov' (MAR) est obligatoire pour les dossiers supérieurs à 5 000 €.
Éco-prêt à taux zéro (Éco-PTZ)
L'Éco-PTZ permet de financer jusqu'à 50 000 € de travaux sans intérêts, sur une durée maximale de 20 ans. Il est cumulable avec MaPrimeRénov'. En 2026, il est distribué par les banques partenaires de l'État et peut être mobilisé par les propriétaires bailleurs.
TVA à taux réduit
Les travaux de rénovation énergétique bénéficient d'une TVA à 5,5 % au lieu de 20 %, sous réserve que le logement ait plus de 2 ans et que les travaux soient réalisés par un professionnel RGE (Reconnu Garant de l'Environnement).
Certificats d'économies d'énergie (CEE)
Les fournisseurs d'énergie financent une partie des travaux via les CEE (« primes énergie »). Ces primes sont cumulables avec MaPrimeRénov' et peuvent représenter plusieurs centaines à quelques milliers d'euros selon les travaux et l'opération.
Ce qui est acquis vs ce qui reste incertain
Ce qui est acquis (inscrit dans la loi)
- ✅ L'interdiction de location des logements G est effective depuis le 1er janvier 2025 (loi Climat et Résilience).
- ✅ L'interdiction de location des logements F au 1er janvier 2028 est inscrite dans la loi n°2021-1104 du 22 août 2021.
- ✅ L'interdiction de location des logements E au 1er janvier 2034 est également inscrite dans cette même loi.
- ✅ La méthode de calcul DPE 2021 (avec le coefficient d'énergie primaire électricité à 2,3) est applicable depuis le 1er juillet 2021.
- ✅ MaPrimeRénov' et l'Éco-PTZ existent et sont distribués en 2026.
Ce qui reste incertain
- ⚠️ Les modalités exactes des sanctions applicables aux bailleurs en infraction en 2028 (amendes, suspension de loyer, procédures) ne sont pas encore précisées par décret d'application spécifique.
- ⚠️ Les niveaux de financement de MaPrimeRénov' pour 2027 et 2028 dépendront des lois de finances à venir et peuvent évoluer.
- ⚠️ D'éventuels reports ou aménagements de calendrier ne peuvent être exclus dans un contexte politique incertain, mais aucun report n'a été acté à ce jour.
- ⚠️ Les copropriétés soulèvent des difficultés spécifiques (DPE collectif, accord en assemblée générale) dont les modalités pratiques restent complexes à anticiper.
Actions concrètes pour anticiper dès 2026
- Faites réaliser un audit énergétique de votre bien par un professionnel certifié RGE. Cet audit, obligatoire pour les rénovations d'ampleur, coûte entre 500 € et 1 000 € et est partiellement financé. Il identifie les travaux prioritaires et les aides mobilisables.
- Contactez un Accompagnateur Rénov' (MAR) dès maintenant : les délais d'instruction des dossiers MaPrimeRénov' d'ampleur sont de 3 à 6 mois, et les artisans RGE affichent des carnets de commandes chargés.
- Comparez rénovation partielle vs globale : si votre logement est à la frontière E/F, un seul geste peut suffire. S'il est profondément F (> 380 kWh/m²/an), visez directement la classe D ou C pour sécuriser l'échéance 2034.
- Simulez vos aides sur le simulateur officiel France Rénov' (france-renov.gouv.fr) pour estimer votre reste à charge avant de décider.
- Ne reportez pas : les délais de travaux, de subventions et de nouveau DPE peuvent atteindre 12 à 18 mois. Une décision prise fin 2026 peut ne pas être concrétisée avant fin 2027, laissant peu de marge avant l'échéance du 1er janvier 2028.