Introduction
Promulguée le 22 août 2021, la loi Climat & Résilience (n° 2021-1104) constitue la réforme la plus structurante jamais imposée aux propriétaires bailleurs en France. Elle fixe un calendrier d'interdictions progressives de location basé sur l'étiquette DPE, gèle les loyers des logements énergivores et conditionne l'accès aux aides de rénovation à un saut de classe énergétique effectif. En 2026, les premières interdictions sont en vigueur depuis plus d'un an : il est urgent de faire le point sur ce qui s'applique aujourd'hui et sur ce qui attend les bailleurs d'ici 2034.
Le DPE opposable : rappel du socle réglementaire
Depuis le 1er juillet 2021, le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) est devenu opposable juridiquement : un locataire peut engager la responsabilité du bailleur si le DPE communiqué s'avère erroné. Le nouveau DPE repose sur une méthode de calcul unifiée dite « 3CL » (Calcul de la Consommation Conventionnelle des Logements), exprimée en kWh/m²/an d'énergie primaire et en kg CO₂/m²/an. Les seuils de classes (A à G) sont définis par l'arrêté du 31 mars 2021.
Un logement classé F ou G est désormais qualifié de « passoire thermique ». On estime à environ 5,2 millions le nombre de logements concernés en France, dont près de 1,8 million sont des logements locatifs privés.
⚠️ À retenir : Le DPE doit dater de moins de 10 ans pour être valable. Les DPE réalisés entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2017 ont expiré le 31 décembre 2022 ; ceux réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 ont expiré le 31 décembre 2024. Tout bailleur dont le DPE est expiré doit en commander un nouveau immédiatement.
Calendrier
La loi Climat & Résilience instaure trois vagues d'interdiction de mise en location, auxquelles s'ajoutent le gel des loyers et l'obligation d'audit :
| Date | Mesure | Logements concernés |
|---|---|---|
| 25 août 2022 | Gel des loyers F et G à la relocation, au renouvellement ou lors de la révision annuelle. | Étiquettes F et G, sur tout le territoire national (et non plus seulement en zones tendues). |
| 1er janvier 2023 | Audit énergétique obligatoire lors de toute vente d'une maison individuelle ou immeuble entier en monopropriété classé F ou G. | Logements F et G en vente individuelle ou immeubles entiers. |
| 1er novembre 2024 | Audit énergétique obligatoire lors de la vente étendu aux logements en copropriété. | Logements F et G en copropriété mis en vente. |
| 1er janvier 2025 | Interdiction de mise en location des logements classés G+ (consommation > 450 kWh/m²/an en énergie finale). | Les pires logements G (seuil mesuré en énergie finale). |
| 1er janvier 2028 | Interdiction de mise en location de tous les logements classés F. | Étiquette F (entre 331 et 420 kWh/m²/an d'énergie primaire). |
| 1er janvier 2034 | Interdiction de mise en location des logements classés E. | Étiquette E (entre 251 et 330 kWh/m²/an d'énergie primaire). |
Note : L'interdiction s'applique de plein droit à la conclusion d'un nouveau contrat, mais la jurisprudence considère désormais que le renouvellement tacite d'un bail existant après la date butoir oblige également le bailleur à fournir un logement décent énergétiquement.
Qui est concerné
Bailleurs directement visés
- Propriétaires bailleurs en location nue ou meublée d'un logement classé G, F ou E (à usage de résidence principale du locataire) selon le calendrier ci-dessus.
- Propriétaires de passoires thermiques (F/G) partout en France pour le gel des loyers, applicable depuis le 25 août 2022.
- Propriétaires de maisons individuelles, d'immeubles entiers ou de lots en copropriété classés F ou G souhaitant vendre : l'audit énergétique est obligatoire.
Cas non concernés ou spécificités
- Les logements dont la surface est inférieure à 9 m² ou dont la hauteur sous plafond est inférieure à 2,20 m (ne peuvent de toute façon plus être loués en résidence principale, quelle que soit leur classe énergétique).
- Les baux commerciaux et les locations saisonnières de courte durée (tourisme) n'entrent pas dans le champ des critères de décence énergétique de la loi du 6 juillet 1989.
- La dérogation copropriété : La loi prévoit une exception temporaire si le bailleur apporte la preuve que l'Assemblée Générale (AG) a refusé les travaux de rénovation des parties communes nécessaires, à condition que le propriétaire ait lui-même réalisé tous les travaux possibles au sein de ses parties privatives.
Le gel des loyers F et G : mécanisme concret
Depuis le 25 août 2022, sur l'ensemble du territoire national, le bailleur d'un logement classé F ou G ne peut plus augmenter le loyer :
- lors d'un renouvellement de bail ;
- lors d'une remise en location après le départ du locataire ;
- lors de la révision annuelle par application de l'IRL (Indice de Référence des Loyers).
Concrètement, si un appartement classé F est loué 900 €/mois, le bailleur ne peut pas porter ce loyer à 927 € lors de l'échéance annuelle ou du renouvellement, même si l'IRL a progressé de +3 %. Le loyer reste bloqué à 900 € jusqu'à ce que le logement atteigne au moins la classe E après travaux.
L'audit énergétique obligatoire : qui, quand, combien ?
Champ d'application
L'audit énergétique est distinct du DPE. Il est exigé uniquement lors de la vente d'un bien immobilier (pas lors de sa mise en location) classé F ou G :
- Maisons individuelles : depuis le 1er janvier 2023.
- Immeubles en monopropriété (un seul propriétaire pour tout l'immeuble) : depuis le 1er juillet 2023.
- Logements en copropriété classés F ou G : depuis le 1er novembre 2024.
Contenu et coût
L'audit doit être réalisé par un professionnel certifié. Il détaille :
- les scénarios de travaux permettant d'atteindre la classe C minimum en plusieurs étapes ;
- le parcours permettant d'atteindre la classe B ou A en une seule fois ;
- une estimation du coût des chantiers et des aides financières mobilisables (MaPrimeRénov', CEE, éco-PTZ).
Le coût d'un audit réglementaire varie généralement entre 500 € et 1 000 € pour une maison individuelle, et peut dépasser 2 500 € pour un immeuble complet.
Articulation avec MaPrimeRénov'
Le principe du saut de classe
Depuis la refonte globale de MaPrimeRénov', le dispositif s'articule autour de deux parcours principaux :
- MaPrimeRénov' « Geste par geste » : Financement d'une action unitaire (isolation, changement de système de chauffage) pour les logements de classe A à E.
- MaPrimeRénov' « Rénovation d'ampleur » : Obligatoire pour les passoires thermiques (F et G) afin de financer un projet global permettant un gain d'au moins 2 classes DPE. Ce parcours impose l'accompagnement par un tiers de confiance agréé (« Mon Accompagnateur Rénov' »). Les subventions sont très incitatives et peuvent couvir jusqu'à 90 % du montant des travaux HT pour les ménages aux revenus très modestes (dans la limite d'un plafond de 70 000 € de travaux).
Spécificités pour les bailleurs
Les propriétaires bailleurs (personnes physiques) ont accès à ces aides sous réserve de s'engager à louer le bien à titre de résidence principale pendant une durée minimale de 6 ans après la fin des travaux. Les barèmes de subventions sont calculés sur la base des revenus fiscaux du propriétaire (et non du locataire). Les logements interdits à la location peuvent initier ces démarches auprès de l'Anah, à condition que la réoccupation ou relocation n'intervienne qu'une fois les travaux validés.
📊 À retenir : Pour un logement G loué 700 €/mois, l'équation économique est immédiate : le gel du loyer paralyse la rentabilité, tandis que les travaux de rénovation globale coûtent en moyenne entre 15 000 € et 40 000 € selon le type de bien. Mobiliser le parcours d'ampleur permet d'amortir massivement cet investissement tout en pérennisant la valeur verte de son patrimoine.
Ce qui est acquis vs ce qui reste incertain
Ce qui est définitivement acquis (textes publiés et en vigueur)
- Interdiction de location des G+ (> 450 kWh/m²/an en énergie finale) depuis le 1er janvier 2025.
- Gel national des loyers F/G depuis le 25 août 2022 (sanctionné par l'obligation de restituer le trop-perçu au locataire).
- Audit énergétique à la vente pour tous les biens F/G (maisons, monopropriétés, copropriétés).
- DPE opposable selon la méthode unifiée 3CL depuis le 1er juillet 2021.
Ce qui reste en débat ou en attente de jurisprudence (en 2026)
- Le contrôle et l'automatisation des sanctions : En l'absence de sanctions administratives ou d'amendes forfaitaires automatiques, l'application de l'interdiction de louer repose essentiellement sur le signalement et l'action civile du locataire au tribunal (demande de suspension/baisse de loyer ou injonction de faire les travaux).
- Durée exacte de la dérogation en copropriété : Les textes restent flous sur la reconduction de la dérogation si l'AG refuse les travaux plusieurs années de suite.
- Pression sur l'échéance 2028 : Bien que des demandes de moratoire pour la classe F soient régulièrement poussées par les fédérations de propriétaires, aucun texte de report n'a été adopté à ce jour.
5 actions concrètes pour les bailleurs en 2026
- Auditer la validité de vos DPE : Tout diagnostic réalisé sous l'ancienne méthode (avant le 1er juillet 2021) est définitivement caduc. Un nouveau DPE 3CL est requis.
- Analyse le double seuil : L'étiquette finale de votre bien est déterminée par la moins bonne de ses deux notes (consommation énergétique vs émissions de CO₂). Changer un mode de chauffage polluant peut parfois suffire à faire sauter une classe.
- Respecter scrupuleusement le gel des loyers : N'appliquez aucune révision d'IRL ou hausse à la relocation sur un logement F ou G sous peine d'une action en restitution (prescriptible sur 3 ans).
- Engager un parcours « Rénovation d'ampleur » sans tarder : Les enveloppes budgétaires d'État et les taux de prise en charge maximaux actifs sont opportuns, mais dépendent des arbitrages budgétaires annuels.
- Anticiper la vague 2028 : Un projet sérieux (audit, vote de copropriété, planification des artisans, réalisation) s'étale facilement sur 12 à 24 mois. Traiter vos biens classés F dès 2026 est la seule garantie de ne pas subir de vacance locative forcée en 2028.